Vsaka stavba potrebuje nekoga, da jo vzdržuje in skrbi za njeno delovanje. V stanovanjskih hišah običajno s stavbo upravlja lastnik, ki skrbi za to, da se stavba vzdržuje ter da se plačujejo računi iz obratovanja hiše. Pri večlastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik, ki ga izberejo etažni lastniki. Upravljanje nepremičnin je vezano predvsem na upravljanje večstanovanjskih in poslovnih objektov, kjer je lastnikov več. Tako se upravljanje nepremičnin nanaša na skrb za vse tiste dele, prostore in naprave v objektu, ki so last vseh lastnikov – skupni deli. Upravnik je tako pooblaščenec etažnih lastnikov, ki jih zastopa v poslih v zvezi z upravljanjem objekta in skrbi, da se izvršujejo vse pravice in dolžnosti. Upravnik je pravna oseba, ki je registrirana za opravljanje dejavnosti upravljanja z nepremičninami. Skladno s Stvarnopravnim zakonikom in Stanovanjskim zakonom, mora imeti nepremičnina, ki ima več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, izbranega upravnika.

Upravnik skrbi za skupno lastnino večstanovanjske hiše ali poslovnega objekta. Tak objekt namreč sestavlja etažna lastnina, kar so posamezna stanovanja, poslovni prostori, garaže in skupna lastnina (skupni deli-prostori stavbe, skupna zemljišča, skupne inštalacije ter naprave v stavbi).

V okviru upravljanja ponujamo celoten sklop opravil, ki lastnikom in najemnikom stanovanj in poslovnih prostorov omogočajo normalno uporabo nepremičnine, ohranjajo vrednost le-te ter omogočajo nemoteno bivanje. Poleg zakonsko obveznih storitev (24. člen Stanovanjskega zakona) nudimo našim strankam tudi ostale storitve, ki pripomorejo k prijetnejšemu bivanju in delovanju v okolju, v katerem prebivajo.

1. ORGANIZACIJSKE IN ADMINISTRATIVNE STORITVE

• Pridobitev, nastavitev, urejanje in posodabljanje evidenc o: lastnikih, pooblaščencih in najemnikih stanovanj ali
• poslovnih prostorov, o sami etažni lastnini, skupnih prostorih in površinah objekta.
• Pomoč lastnikom pri pripravi pogodbe o urejanju medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem.
• Posredovanje informacij pristojnim upravnim organom stanovanj.
• Dajanje informacij lastnikom in uporabnikom stanovanj in poslovnih prostorov, pomoč pri odločanju ter vodenje zborov lastnikov, skrb za obveščanje, koordinacijo in priprava zapisnikov.
• Arhiviranje vse dokumentacije.

2. TEHNIČNO STROKOVNA OPRAVILA

• Pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi.
• Izdelava načrta vzdrževalnih del stanovanjske stavbe, organiziranje obravnave programa ter njegove verifikacije po lastnikih.
• Objava del in zbiranje ponudb, cenikov, predračunov ter izdaja naročil za manjša vzdrževalna dela.
• Sodelovanje z lastniki, pri izboru najugodnejšega ponudnika za večja vzdrževalna dela. Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del.
• Priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah).
• Prevzem izvršenih večjih vzdrževalnih del in prenove. Organizacija odprave morebitnih napak v času garancijske dobe.
• Poročanje o izvedenih vzdrževalnih delih ter izdelava poročila o upravljanju.
• Organizacija nujnih investicijskih vzdrževalnih del, sprejem obvestil in ogled dejanskega stanja, izdaja naročil in organiziranje odprave napak.
• Prijavljanje morebitnih škod na skupnih prostorih, objektih, delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z zavarovalnicami.

3. FINANČNO RAČUNOVODSKE IN KNJIGOVODSKE STORITVE

• Evidentiranje prispelih obveznosti.
• Izdelava mesečnih obračunov obveznosti iz upravljanja s stanovanjsko hišo, razdelitev stroškov obratovanja in vzdrževanja, v skladu s pravilnikom o upravljanju in drugimi sklenjenimi dogovori med etažnimi lastniki ter v skladu z zakonskimi predpisi.
• Izdelava in razpošiljanje obračunov, sprejemanje plačil obveznosti lastnikov in poravnava obveznosti do dobaviteljev.
• Opominjanje dolžnikov in izterjava dolgov.
• Vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja, izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc.
• Priprava potrebnih podatkov za sklenitev zavarovanj solastnine etažnih lastnikov.
• Obračunavanje in vodenje sredstev rezervnega sklada. Sredstva rezervnega sklada vodimo na posebnem transakcijskem računu, v skladu z zakonskimi določili.

4. PRAVNO – PREMOŽENJSKA OPRAVILA

• Priprava oziroma recenzija pogodb z dobavitelji storitev (voda, elektrika, ipd.) in z izvajalci vzdrževanja nepremičnin.
• Reševanje sporov z dobavitelji v zvezi z obsegom in načinom dobave energije in storitev za nemoteno obratovanje hiše.
• Izterjava neplačanih obveznosti lastnikov stanovanj, poslovnih prostorov in garaž. V okviru navedenega izvaja zbiranje in pripravo podatkov za tožbo in izvršilne postopke na sodišču, sestavlja in vlaga tožbe in izvršilne predloge zaradi sodne izterjave neporavnanih obveznosti v zvezi z uporabo ali upravljanjem s stanovanjsko hišo in posreduje dokumentacijo odvetniku za izvedbo postopkov pred upravnimi organi in sodiščem. Vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti odločb.
• Pomoč pri urejanju medsebojnih razmerij v hiši.
• Zastopanje lastnikov v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih poslih oziroma v odnosih v pravnem prometu do tretjih oseb, upravnih organov ter v postopkih pred sodišči in drugimi organi za kar je lahko pooblaščen upravnik. Neposredni stroški teh postopkov (takse, odvetniški stroški, ipd.) niso vključeni v ceni upravljanja in se jih obračuna po dejansko nastalih stroških.
• Pomoč pri zbiranju podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih  podatkov v kataster stavb.

Lastniki lahko v skladu z določbami Stanovanjskega zakona odločitve o obratovanju in vzdrževanju večstanovanjske hiše sprejemajo na dva načina in sicer s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov.

ZBOR LASTNIKOV – SESTANEK

Zbor lastnikov je osnovna oblika odločanja o zadevah upravljanja večstanovanjske stavbe. Etažnim lastnikom se priporoča, da vse pomembne odločitve o upravljanju večstanovanjske stavbe sprejemajo na zboru lastnikov. Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev ali nadzorni odbor. Upravnik skliče zbor etažnih lastnikov enkrat letno in sicer s pisnim vabilom, ki ga vloži vsem lastnikom v hišni predalček ter objavi na oglasni tabli.

Tisti, ki skliče zbor lastnikov tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem. Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu s tem zakonom zahteva za odločanje. Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovno zasedanje zbora. Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg sestavin iz prejšnjega člena, vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih (37. člen).

Zapisnik zbora lastnikov sestavi upravnik oz. sklicatelj z overitvijo izvoljenih lastnikov.

 PODPISOVANJE LISTINE – PISNO SKLEPANJE

Kadar se odloča s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog-obrazložitev sklepov, imena lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

VELJAVNO SPREJETI SKLEPI (s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov) ZAVEZUJEJO VSE LASTNIKE, NE GLEDE NA TO, ALI SO GLASOVALI ZA ALI PROTI. 

Pravilnik o upravljanju določa posle upravljanja, ki jih etažni lastniki sprejemajo bodisi s 100 odstotnim soglasjem, z več kot tričetrtinskim soglasjem (več kot 75 %) ali pa z večinskim soglasjem (več kot 50 %).

Etažni lastniki sprejemajo naslednje odločitve z večinskim soglasjem (več kot 50%) po solastniških deležih (2. člen pravilnika):

• Obratovanjem in vzdrževanjem stavbe,
• določitvijo in razrešitvijo upravnika,
• imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora,
• oddajanjem skupnih delov v najem,
• sprejemanjem načrta vzdrževanja,
• rezervnim skladom in odločanje o morebitnem povečanju prispevka lastnikov v rezervni sklad,
• sprejemanjem hišnega reda,
• odločanjem o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe (za toploto, hladno in toplo vodo) in
• odločanjem o vseh drugih poslih, ki so potrebni za normalno bivanje v stavbi.

Etažni lastniki se z več kot tremi četrtinami solastniških deležev (75%) odločajo o:

• Sklenitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih,
• opravljanju dovoljene dejavnosti v delu stanovanja,
• zavarovanju stavbe,
• vseh izboljšavah, ki ne štejejo za vzdrževanje, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja, pomenijo pa vgraditev novih naprav, opreme, instalacij.  

Lastniki se soglasno (100%) odločajo o:

• Sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev za potrebe izvajanja zakona,
• spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli,
• omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene),
• omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene),
• sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih,
• spremembi namembnosti posameznega stanovanja,
• vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje.

V primeru solastništva posameznega dela stavbe, se pri odločanju šteje, da vsak solastnik odloča le v višini svojega solastniškega deleža.

Obratovanje objekta zajema storitve v zvezi z uporabo skupnih prostorov, delov in naprav objekta ter funkcionalnega zemljišča. Za zagotavljanje nemotenega obratovanja objekta upravnik po dogovoru organizira:

• Čiščenje skupnih prostorov objekta,
• dobavo elektrike za skupne prostore in naprave,
• dobavo vode,
• vzdrževanje dvigal,
• čiščenje skupnih dimnikov,
• odvoz kosovnih odpadkov,
• vzdrževanje požarno-varnostnih naprav,
• deratizacijo,
• urejanje zunanje okolice objekta,
• čiščenje odtočnih cevi
• in podobno.

Z obratovanjem in vzdrževanjem objekta nastajajo tudi stroški, ki bremenijo lastnike oz. uporabnike objekta.

Kadar naprave v stavbi ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav ter storitev za njene posamezne enote, se obratovalni stroški, ki nastajajo na njenih skupnih delih in po posameznih enotah, delijo bodisi glede na površino posamezne enote, bodisi glede na število posameznih enot ali pa glede na število uporabnikov posamezne enote.

Stroške upravnik razdeljuje v skladu s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb, Stanovanjskim zakonom, Stvarnopravnim zakonikom ter Pogodbo o medsebojnih razmerjih. 

Stroške iz upravljanja hiše obračunavamo mesečno z izstavitvijo razdelilnika stroškov – posebne položnice in sicer za pretekli mesec (npr. obveznosti za januar izstavimo v februarju). Stroški obračunavamo po prejetih računih dobaviteljev in izvajalcev v enakih zneskih – brez dodatkov.

GARAŽE, GARAŽNI BOKSI, PARKIRNA MESTA

Uporabnike garaž, garažnih boksov, parkirnih mest ipd. bremenijo le obratovalni stroški, ki so dejansko povezani z njihovo uporabo. Stroški iz prejšnjega odstavka, ki odpadejo na garaže, se delijo po številu garaž.

POSLOVNI PROSTORI

Kadar je v stavbi poslovni prostor, ki je fizično ločen od skupnih delov stavbe in njegova uporaba ni povezana z uporabo skupnih delov, bremenijo uporabnike poslovnega prostora le tisti obratovalni stroški, ki dejansko nastajajo z uporabo tega prostora.

DOLOČITEV ŠTEVILA UPORABNIKOV POSAMEZNE ENOTE

Lastniki ali najemniki morajo vse morebitne spremembe števila uporabnikov sporočiti upravniku najkasneje v roku 15 dni po nastali spremembi. Upravnik upošteva vsako nastalo spremembo pri prvem naslednjem obračunskem obdobju.

Za uporabnike posamezne enote se štejejo osebe, ki jo dejansko uporabljajo (ne glede na naslov stalnega bivališča). V primeru, da je posamezna enota nezasedena, se stroški, ki se delijo po številu uporabnikov, za to enoto ne obračunajo.

Lastnike psov se bremeni s stroški čiščenja skupnih prostorov za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika.

 PLAČNIKI STROŠKOV IZ UPRAVLJANJA

Lastniki so skladno z Stanovanjskim zakonom odgovorni za plačilo vseh stroškov iz upravljanja. Za stanovanja oddana v najem, katere lastniki ustrezno prijavijo lahko upravnik deli stroške:

Na lastnike posamezne enote, na najemnike posamezne enote (za plačilo je subsidiarno odgovoren lastnik).

V družbi Fertis nudimo vzdrževanje in servisiranj vgrajenih naprav, skupnih delov in prostorov stanovanjskih in poslovnih objektov. S tem omogočamo nemoteno obratovanje objektov ter nemoteno uporabo le teh. Poleg tega sta servis in vzdrževanje nepremičnin najpomembnejši storitvi, ki ohranjata ali celo povečujeta vrednost vaše nepremičnine.

Pri vzdrževanju nismo vezani le na naše lastne zaposlene, ampak smo zaradi želje po kvalitetnem opravljanju stokovnih in obsežnejših del zgradili mrežo preverjenih in zanesljivih zunanjih sodelavcev ter poslovnih partnerjev, s katerimi v celoti pokrivamo zahteve vzdrževanja objektom.

Namen vzdrževanja je zagotavljanje rednega obratovanja stavbe in ohranjanja pogojev za bivanje v stavbi. Pri izvajanju vzdrževanja s strani upravnika gre predvsem za popravila na skupnih delih ter zagotavljanje delovanja skupnih sistemov objekta.

Redno oziroma tekoče vzdrževanje obsega vse ukrepe, ki jih mora lastnik prostora oziroma objekta izvajati sproti (menjava ključavnic, stekel, popravilo domofonov, itd.).

Investicijsko vzdrževanje obsega ukrepe, ki jih mora lastnik v dobi trajanja objekta z namenom ohranitve uporabne vrednosti posameznega elementa objekta (elementi objekta: streha, fasada, stavbno pohištvo, podi, tlaki, nenosilne stene, vgrajena oprema in podobno) in predstavljajo večja popravila elementov in njihovo zamenjavo po poteku življenjske dobe posameznega elementa. Ta dela se izvajajo po planu, zato takšno vzdrževanje imenujemo tudi planirano vzdrževanje.

Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske hiše sprejmejo etažni lastniki z več kot 50% večino plan vzdrževanja, ki ga pripravi upravnik, za dobo enega leta oziroma največ za dobo petih let.

Intervencijska vzdrževalna dela so dela, ki so nujna za preprečitev, nastanek ali odpravo škode oziroma nevarnosti za zdravje ali življenje uporabnikov večstanovanjske hiše ter drugih občanov. Napake praviloma sporočajo predstavniki etažnih lastnikov.

Skladno s Stanovanjskim zakonom morajo etažni lastniki stavb, ki so starejše od deset let, vplačevati mesečni prispevek v rezervni sklad. Etažni lastniki morajo skladno z določili 119. člena SPZ ustanoviti obvezen rezervni sklad za kritje prihodnjih stroškov rednega upravljanja. Vsi etažni lastniki so dolžni redno vplačati svoj prispevek v rezervni sklad, sicer se proti njim uvede postopek v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje (44. člen).

Sredstva rezervnega sklada se zbirajo na posebnem računu, ki ga vodi upravnik ločeno od svojega premoženja. Premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku. Upravnik mora z denarjem rezervnega sklada upravljati v duhu dobrega gospodarja; naloži jih lahko v depozite pri bankah, ki imajo v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov v Republiki Sloveniji ter nakup državnih obveznic. Upravnik mora zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu in knjigovodsko ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo (42. člen).

Sredstva rezervnega sklada se uporabljajo za: poravnavo predvidenih stroškov vzdrževanja, plačilo nujnih vzdrževalnih del, plačilo del, ki so vezana na učinkovitejšo izrabo energije, odplačevanje posojil, ki so bila najeta za plačilo vzdrževalnih del ter zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

Višina prispevka v rezervni sklad se določi na podlagi: velikosti površine posameznega dela v etažni lastnini, starosti nepremičnine, letnice obnove nepremičnine ter plana vzdrževanja in ocenjene vrednosti vzdrževalnih del.

Predpisana najnižja vrednost prispevka v Rezervni sklad je v pravilniku določena v EUR na m²  glede na starost nepremičnine ter znaša:

Etažni lastniki pa se lahko odločijo, da bodo v rezervni sklad prispevali več kot je najnižji določen prispevek, če je predvideno večje vzdrževalno delo. Po sprejetju takšnega sklepa o višjem prispevku, so le-tega dolžni plačevati vsi etažni lastniki, tudi tisti, ki so glasovali proti.

Stanovanjski zakon določa, da etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve. Prav tako ob menjavi lastništva etažne lastnine, stanovanja ali poslovnega prostora, prodajalec ni upravičen do povračila vplačil v rezervni sklad. Sredstva, vplačana v rezervni sklad, postanejo last večstanovanjske hiše. Stanovanjski zakon določa, da so sredstva, vplačana v rezervni sklad, nepovratna, tako da ostajajo v rezervnem skladu tudi po prodaji stanovanja. Zbrana sredstva pa lahko prodajalec in kupec stanovanja poračunata ob dogovoru o višini kupnine.

Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti oziroma izboljšati vzdrževanje nepremičnin, hkrati pa tudi porazdeliti finančna bremena lastnikov na daljše obdobje.